抗疫复工大潮下 蛋壳等长租公寓新模式如何反哺市场?

搜狐焦点巴州站 2020-03-11 13:42:14
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如何激活住房租赁市场,促进供需合理匹配,不仅是经济问题,也是民生问题。

随着国内抗疫形势的不断向好,2月中旬以来,全国多地逐步复工复产。堪称“世界最大规模人口流动”的返程务工春运,虽然来的迟了一些,但还是来了。

从事餐饮业的黄磊在银行卡余额只剩8000元的时候终于能够返岗,不过新工作需要他改租就近的住处。“我选的已经是很便宜的房子,但月租也要两千多,押一付三8000都给了也不够,我还怎么生活?”在这个特殊时期,租房行业里默认的“押一付三”规则让黄磊难以负担,他甚至想到了去住酒店的“居家隔离房”。

眼下,像黄磊一样因为延迟复工而遭遇租房难的人不在少数。国家统计局数据显示,2019年末我国流动人口为2.36亿人。这些人不仅面临收入缩水带来的付租压力,还有线下看房难和室友的疫情风险等问题。而纵观整个住房租赁市场,本应是节前冷节后热,疫情导致旺季租客需求大幅下降,租房机构经营压力加大,这些都无形中拉长了市场复苏的周期。

2020年2月,重点18城住房租赁市场成交总量环比下降78.9%

此时如何激活住房租赁市场,促进供需合理匹配,不仅是经济问题,也是民生问题。这段时间里,长租公寓的活跃表现让我们看到了他们不仅有借势起飞的头脑,也有着更多反哺和优化市场机制的可能。

打造房东、租客、平台三赢模式

与资金实力雄厚,可主动减免商户租金的商业地产运营商不同,疫情之下的住房租赁市场,一方面分散的房东通常不具备承担大幅减租的能力,一方面直租租客和传统经纪中介也很难与房东进行价格协商,被放大的利益矛盾仅靠市场的自我调节难以缓解。而这次,长租机构正是利用自身的规模效应和运营能力,联手房东和租客打破了困境。

头部企业代表蛋壳公寓业内首家且唯一一家面向全体租客发放疫情补贴,惠及租客达数十万。其中武汉地区受疫情影响无法居住的在租租客,在享受1个月的疫情补贴的基础上,3月份为全体武汉租客再提供14天的免费延住;全国其他地区的在租租客获得相当于10天的疫情补贴或租期延住。此外,针对2月份的续租租客,武汉地区减免1.7月,其他地区租客减免1.2月租金;3月份合同到期的武汉租客,续租除享受首月立减50%、住满6个月再返20%月租金的优惠政策外,还可以享有一次专属的无责换租机会。针对全国新签租客,蛋壳公寓也推出了首月0元住活动。

在补贴全量租客且如期到账的同时,平台上线了“蛋壳房东支持计划”,对提供免租支持的房东,通过分月分期或合同结束后一次性返还的形式进行免租期的租金返还,保障了房东的房租收益。

从3月2日起,蛋壳租客申请的疫情补贴已经陆续发放至他们在平台App的钱包中

对于尚属发展期的分散式长租公寓来说,疫情无疑给经营带来了巨大考验,而面对收入压力增大的租客,尽可能保障他们的居住权益和居住质量又是一种无可推脱的企业责任。在这种情况下,蛋壳公寓整合房东与租客资源,三方抱团取暖,显然成为了最优解。据了解,在蛋壳公寓首发补贴之后,其他长租公寓企业也陆续开始为租客提供一定程度的补贴支持。

更安全、系统化的复工保障服务

多地启动全面复工,大规模的人口流动不可避免,如何落实返程租客的跟踪管理和居住服务是重中之重。

就集中式公寓而言,他们是社区的直接管理者,每日公区杀菌消毒、社区入口专人测温、食材套餐代购配送、隔离租户体温监控等举措已成为了疫情期间的服务标配,一些企业更是充分利用AI技术,提高了管理效率和“无接触”程度。位于上海杨浦区龙口路的魔方公寓,率先上线了公寓行业的健康红绿码,租客扫码之后,屏幕上立即显示其进出记录、门牌号和当日体温等信息。

蛋壳公寓等代表的分散式公寓,则是租客与社区间的纽带。既要统计租客的返乡出行信息反馈社区管理部门,也要协助因疫情管控而无法进出小区的复工租客办理出入证或就近安置。此外,对于维修等租后服务,在保证安全的前提下,分散式公寓也尽量确保正常进行。以蛋壳公寓为例,维修人员每日上岗测温,全程佩戴口罩、手套等防护工具,无法入户施工时则提供远程指导;平台保洁人员则将在正常复工后,在双周保洁的基础上,免费为租客提供一次公共区域的消毒。

相较于依赖个人联系和中介代理的散客房东,长租公寓在疫情中显示出了平台统筹和集中管理的优势,不仅可为租客提供更多安全保障,也能更全面地配合当地政府部门的疫情防控工作。而从长远角度看,这仍说明租住体验是长租公寓吸引租客的重要因素,租后服务将在其中发挥重要作用。

催生租赁市场抗风险机制?

突如其来的疫情冲击着各行各业,考验的不只是企业的抗风险能力,亦是整个行业的抗风险能力。自2015年租赁市场互联网改革开始,长租行业进入快速上升阶段,至今规模接近万亿级,诞生了数家头部企业。虽然在2017年和2019年,行业出现了两次批量爆仓,但这些阵痛也被视作是政策趋紧背景下的行业出清和自我规范。而在这次疫情当中,长租公寓头部企业,特别是分散式公寓,表现出的资源整合能力和高度互联网化,也再次证明了自身对于租赁市场规范化和交易效率的提升作用。中国饭店协会公寓委员会专家组组长穆林在最近的采访中表示,长租公寓在此次疫情中承担社会居住水平的推动者、家的守护者、专业运营者的角色,代表了住房租赁中最高水平的供给。

不过,几乎冷到冰点的市场也让我们意识到在这个紧系民生的领域中,一个抗风险机制的重要性。就目前来看,由企业牵头,联手房东及租客共担不可抗力之风险,显然需要各方牺牲,企业负担更是尤为沉重,在房源、房客和租金管理上的一些行为甚至还可能引发争议。所以就稳定租赁市场而言,政府的力量十分关键。

2月14日,优客工场、共享际创始人毛大庆和新派公寓创始人王戈宏针对联合办公与长租公寓当前难点提出建言,其中建立“中国租赁产业专项扶持基金”、改革租赁行业融资信用评价体系、建立租赁行业保险体系等提议均反映出租赁行业后续健康发展亟需政策的关注与扶持。

值得业界开心的是,关于长租公寓的支持政策空白正在被打破。近日,住建部会同财政部开始制定面向住房租赁市场的中央财政奖补资金使用办法,这笔专项资金将用于扶持一批受疫情影响、经营困难的租赁企业。而广州更是在3月5日的政策中就明确了对长租公寓进行补贴和扶持,成为全国首创。

无论是房地产业、社区商业、装修业,还是住房租赁市场,亦或是各种与租住服务相关的新职业,健康成长的长租公寓行业不只将提高居民的租住质量,也会对经济和民生产生更大的支持作用。随着更多支持政策的出台,它走出这个疫情严冬或许不远了。

来源:奇点商业地产

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