老兵慢慢消失,远洋养老启示录

搜狐焦点巴州站 2019-12-17 12:28:33
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【搜狐焦点】让买房简单一点

自中国进入老龄化社会以来,养老产业成为大家尤为关注的领域,不少房企更是将养老地产作为未来的主要业务之一。

而现实是,我们在养老地产上起步较晚,现如今还没有太多可做借鉴的成功例子,其中,2012年已成立养老业务中心,涉足养老产业发展的远洋集团,算得上是其中的一名“老兵”,也成为不少同行参考学习的先行者。

但远洋集团2019年中期报告中披露的一项出售信息却显示,其正在将养老这一业务从上市平台剥离,在这“慢慢消失”的板块背后,会藏着怎样可资借鉴的经验呢?

始于2012年

说不清中国房地产行业具体从哪一年开始关注养老产业,频繁被提及只是近几年的事,但其中总有一些先知先觉的例子存在,其中之一就是远洋集团。

2012年,那时远洋地产尚未更名远洋集团,所进入城市只有19个,全国战略布局初具规模。也就是在这一年的4月,其成立了养老业务中心,开始涉足养老产业发展。

次年8月,中美合作的首家示范养老机构——椿萱茂?凯健(亦庄)老年公寓正式开业,并迎来了首批入住老人。该项目由远洋与哥伦比亚太平洋管理有限公司合作开发和经营,双方各占一半股份,根据彼时合作安排,远洋地产主要负责日常人员招募等,美方负责养老本身设计,护理体系建立和人员培训。

那时候,远洋就表示,在未来的几十年当中,养老会是一个巨大的社会需求,远洋会积极探索如何能形成一个真正符合未来客户需求的养老产业。并且将养老与金融作为当时开始培育和探索的新业务。

按照李明彼时的预期,3-5年内,完成北京、上海等全国一线城市的多点布局,形成与集团住宅地产、商业地产以及房地产金融平行的全新业务增长极。

为加深养老照护服务,2015年,远洋养老服务品牌“椿萱茂”更与美国失智照护运营商Meridian合作,引进了包括失智照护大师Naomi Feil创立的认可疗法等。那时,远洋地产已开办椿萱茂老年公寓3个,分别为北京的亦庄、青塔和双桥项目,其还计划在当年于海淀区开办第4家椿萱茂老年公寓。

2017年9月,远洋椿萱茂正式实现“出京”,首个长者社区远洋椿萱茂长者社区在上海虹湾正式开放。

同年,在相互借鉴学习的基础上,远洋集团还与香港慈善机构九龙乐善堂合作,除了支持其推行的“乐屋”民商形式社会房屋计划之外,也通过一系列养老体验活动的组织,推进两地养老服务事业的发展。

事实上,在用自身土地发展养老项目外,远洋早就开始了“轻重并举”的模式,以投资、租赁或委托管理物业等形式提供包括独立生活、生活照料、失智照护、康复服务、日间照料和居家服务等全链条化的养老服务。

据远洋集团2018年度报告显示,椿萱茂已在北京、上海、广州、武汉、成都、苏州、杭州、南京、天津、大连、三亚、海口等全国落地生根。

对于房企而言,养老产业要实现地域上的布局或许并不难,要实现业绩上的盈利才是难题。

不过在远洋集团看来,这似乎并非不可实现,因为早在2013年第一个椿萱茂项目开业时,李明就说:“做养老一定要做盈利的养老机构,因为企业没有盈利作为驱动就没有办法提高效率,就没有办法提高质量……远洋的第一家养老机构是肯定挣钱的。”

回望过去,距离2013年8月北京亦庄项目的面世已超过6年时间。

按照远洋的说法,满入住、收支平衡是判断老年公寓是否成熟的指标。在北京立足的日子,亦庄项目不到三年就达到满入住水平;另悉,由于前三个椿萱茂项目的品牌效应,第四个项目不到半年时间也即达到收支平衡。

老兵慢慢消失

如此看来,远洋集团的养老产业已经逐步摸索出了可行的盈利路径,理应更多地体现在报表上,但其上半年的一项出售或使这一预期消弭。

2019年中期报告披露,于2019年5月,远洋集团与北京旭达置业有限公司订立协议以出售北京椿萱茂(北京椿萱茂投资管理有限公司)30%股权,代价为900万元,并由北京旭达代表北京椿萱茂偿还结欠远洋集团24886.2万元的债务,因此远洋此项出售获得收益1.78亿元。

于该出售事项完成后,由于远洋集团对北京椿萱茂的财务及营运政策无管辖权,故失去对北京椿萱茂的控制权。

据观点地产新媒体查看天眼查信息,北京椿萱茂共有对外投资23项,涉及北京、天津、大连、上海、成都、重庆、广州、佛山、武汉九个城市,且所投资企业均有“椿萱茂”字样。另悉,截至目前,远洋集团旗下高品质养老服务品牌椿萱茂已布局10个城市,包括30多个项目(含在营以及筹开的),床位近20000张。

可以看出,北京椿萱茂的投资组合大部分与远洋集团目前所布局项目重合,或许可以理解为,远洋集团的养老项目大多集中在北京椿萱茂手中,随着此次出售完成,远洋集团将失去对北京椿萱茂的控制权,即不会再将该部分业绩并表到上市公司数据中。

远洋集团与北京椿萱茂重合布局9城市

来源:观点指数整理

除了整体业绩将不包括养老产业之外,字里行间的表述也同样有着极大转变。

2018年度报告上,远洋集团提及养老24次,包括入股美国领先的养老管理服务提供商 Meridian;推出椿萱悦护理院(CBN)产品线,完整实现了4C(CLRC、CB、CC、CBN)产品线的格局;进入重庆,完成了五大城市群重点城市的布局;与主要股东方之一中国人寿签署长期护理险框架合作协议,合作内容包括品牌宣传、业务拓展,服务协作、建立标准等方面,将共同探索创新“保险+养老”业务模式;等等。

而到了2019年中期业绩报告,“养老”仅出现5次,最新动态仅一句话——2019年上半年,远洋集团养老业务新增四个CB项目,新增床位1,119张,全产品线(CLRC长者社区、CB老年公寓、CC照料中心及CBN护理院)逐渐完善,“椿萱茂”的品牌影响力不断提升。

将养老产业自上市平台中剥离,按照惯常思路主要有两个原因,一是业绩不理想,剥离以使业绩数据变好;二是业绩可期,计划剥离独立上市。

远洋集团在中期报告中有这样的表述:“物业运营和养老营业收入持续保证快速增长,多举措实现高质量发展。”如此看来,或许第二种可能更值得期待。

事实上,目前我国养老地产大多还是摸着石头过河,但相比于重资产模式,城市化、小型化、快速复制成为很多企业涉足养老产业后采取的主要模式。远洋集团方面则表示,“在轻资产模式下,便于控制风险和复制推广,能较快收回投资成本,缩短盈利周期。”

据观点地产新媒体了解,远洋地产虽早于2012年成立养老业务专业公司,但其第一个项目椿萱茂·凯健(亦庄)老年公寓采用了与美国公司合资的方式,目的更多在于取经。

北京最先开出的三个项目亦庄、双桥、青塔椿萱茂均为轻资产运作项目,属于租赁物业进行改造后经营。而对于“重资产模式”,远洋集团则显得较为谨慎,“远洋地产的养老服务与盖房子、卖房子无关,相反,如果公司用自己的土地建养老院,投入会非常大”。

据介绍,远洋CLRC长者社区基本上都是自持物业;而CB老年公寓则以轻资产为主;至于CBN护理院,要看测算。在轻资产中投资会相对少一些,开发周期也较短,老年公寓基本上4-5个月就可以开业,能够迅速满足激增的养老需求。

除了获取集团部分土地资源与资金之外,养老产业还获得大股东助力。去年3月,远洋养老与大股东中国人寿就长期护理保险业务合作签署框架合作协议,双方共同积极探索建立与中国国情及文化相适应的特色长期护理保险业务新模式。

据透露,长期护理险只是合作的第一步,远洋集团与中国人寿还将在养老领域推进更广泛、更深入的合作模式。

引进技术与设备,借鉴与学习,轻资产与金融结合……诸多要素成为远洋养老产业发展的一条途径。

“老兵”远洋的养老产业暂时退隐幕后,但其又强调,“运营和服务是第一元素”,这或也是养老产业人士不可忘的初心。

来源:界面新闻

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